Илья Овсянкин:
«Мы не можем остановиться и не строить»
В честь Дня строителя портал Vsemetri.com поговорил с яркими представителями строительной сферы Тюмени
Директор по продажам Группы компаний «Вира» рассказал о секретах микрорайона «Дружба», настоящих дворах и кнуте и пряниках строителей. А также о том, как строительство нового микрорайона может изменить мнение о районе и его концепцию.
— Тема нашего интервью: «Как застройщики меняют город». Микрорайон «Дружба», который строит ваша компания, изменил отношение людей к району Югра. Он ведь носит такое название?
— Этот район необычный хотя бы потому, что в Тюмени его называют по-разному. Жители пожилого возраста зовут его Горкой, потому что здесь раньше был частный сектор. Люди помоложе называют Автоколонной, так как здесь в советское время была автомобильная база. Название Югра, на самом деле, появилось из-за того, что намного дальше была гостиница «Югра». Сейчас она, кстати, называется «Юрга». На мой взгляд, немного неправильно эту территорию называть Югрой, она никогда не носила такое имя.

Как тогда называть?
— Чаще всего, мне кажется, район называют Автоколонной, здесь и остановка соответствующая есть, поэтому люди понимают, о чем речь. Но мы склоняемся к названию Заречного микрорайона, таким образом, сразу привязываем район к городу. Многие ассоциируют Югру с севером, большинство не знает о том, что когда здесь была такая гостиница. Чтобы понимали люди из других городов и даже других районов Тюмени, мы предпочитаем говорить: «Это чуть дальше 2-го Заречного микрорайона». Или: «На Автоколонне».
Вы правильно сказали, что раньше здесь стоял частный сектор, поэтому назвать этот район престижным можно было с натяжкой. Расскажите, что здесь было 10 лет назад?
— Десять лет назад здесь был котлован (смеется). Не знаю, помните вы или нет, здесь был автодром, назывался «Вираж», проходили автогонки. И первая компания-застройщик назвалась «СМП-Вираж». Сейчас у нас группа компаний, мы ее называем Группа компаний «ВИРА», это наше детище. Отцы компании — два крупных застройщика Тюменской области.

Первый — ЗАО «СМП-280», которому в этом году исполнилось 60 лет. «СМП-280» состояла в тресте «Тюменьстройпуть». После перестройки компанию удалось преобразовать в акционерное общество и сохранить производственную базу и коллектив.

Второй — ЗАО «Тобольскстроймеханизация». Ему недавно исполнилось 43 года, компания с огромным опытом, в советское время тоже состояла в тресте «Тюменьстройпуть». К счастью, и эту компанию удалось сохранить во время перестройки, преобразовали ее в акционерное общество.

Силами этих больших компаний мы и строим микрорайон. То есть сначала здесь сформировали фирму-застройщика, именно для этого микрорайона. Тремя компаниями организовали ГК «ВИРА» и начали строить.

Что ж… Да, здесь были котлован и частный сектор. Район был не очень престижный, действительно. До строительства мы разработали несколько концепций. Например, предложили построить район эконом-класса, но это противоречило взглядам руководства на жилищное строительство, потому что раньше мы такие дома никогда не строили.

Что вы раньше строили?
— Кирпичные дома, то есть у нас не было опыта строительства монолитно-каркасных домой. Всегда строили в центре города и из кирпича.

Можете назвать, что у вас в центре построено?
— Да, конечно. Дом на Вокзальной, 1, все три корпуса. Корпуса 2 и 3 на Грибоедова, 13, самое последнее, что построили в центре — дома на Достоевского, 18 и Максима Горького, 83. Это если говорить о жилищном строительстве. Например, «СМП-280» еще в советский период участвовал в строительстве железнодорожного вокзала и аэропорта Рощино.

Когда началось проектирование микрорайона «Дружба»?
— Проектирование началось в 2007 году, но тогда я еще не работал в этой компании. Я пришел в 2013 году, развивал отдел продаж.

На сколько процентов тогда был реализован проект?
— На тот момент один дом уже сдали, второй был построен примерно наполовину. Это около 20 процентов от всего проекта.

То есть вы пришли практически перед началом кризиса 2014 года. Вы верили, что проект будет реализован?
— Нам пришлось, конечно, поубавить свои аппетиты, подстроиться под экономическую ситуацию. В 2013 году уже прослеживалась тенденция к тому, что квадратный метр дешевеет, квартиры на первичном рынке стали меньше по площади, концепция поменялась.

Мы достаточно консервативны, наверное, как любой застройщик с большим опытом. Во-первых, и я признаю, что это наш минус, мы меньше внимания уделяли инфраструктуре. Нам важно было, как все будет внутри квартиры, отделка и тому подобное, а вот во дворе — тоже важно, но уже не так явно. Но в то время уже все менялось. И в Тюмени тогда появились такие проекты, которые были рассчитаны именно на внешнюю среду. Человек ведь не только в квартире время проводит, он выходит во двор, который должен быть продолжением его жилища. Как было по советским нормам? Вот квартира, она твоя, а во дворе что-то общее и непонятно, кому принадлежит. К счастью, эта концепция изменилась — люди стали воспринимать двор как свою собственность, поэтому немаловажной стала и внешняя среда.

В 2013 году, когда я пришел, у нас, во-первых, в проекте планировались большие площади, во-вторых, коммерческая недвижимость была спроектирована с большим размахом, чего уже не требовал рынок. Нам пришлось на ходу немножко менять не саму концепцию, но мелкие детали. Скажем так, микроэкономику нашего проекта. Немного пришлось скорректировать и места общего пользования, как подъезды, так и дворы. Но в целом концепцию мы сохранили, верили, что жилье будет продаваться, и оно продается.

Человек ведь не только в квартире время проводит, он выходит во двор, который должен быть продолжением его жилища.
.
Вы говорили, что было несколько концепций. Какую все-таки выбрали?
— Поскольку эконом-класс мы отвергли, решили использовать квартальную застройку домов комфорт-класса. Опирались и на будущий план города. Если сейчас посмотреть генплан Тюмени, мы увидим грядущие кардинальные преобразования инфраструктуры, например, запланировано строительство развязки. По генплану это развязка «клеверный лист», она должна разгрузить перекресток Щербакова и Тимуровцев.

Соответственно, наш микрорайон изначально спроектирован архитекторами так, чтобы вписаться в треугольник этих улиц, сделать комфортным выезд в любом направлении: и на магистрали за пределами города, и на внутренние дороги.

Одновременно мы хотели, чтобы этот район был удобен для проживания, чтобы, когда выходишь из подъезда, не казалось, будто сразу попадаешь на дорогу. Поэтому и планировалось, что застройка будет как бы обрамлять углы этого треугольника. Внутри комплекса возведем высокие дома, все дворы будут изолированы. Не появится ощущения близости магистрали. Но стоит выйти за пределы района, и сразу попадаешь на дороги, где активное движение. То есть можно легко и без пробок выехать в любом направлении.

Вот такая была концепция. Кроме того, мы, конечно, понимали, что раз район не в центре города, то сразу нужно предусмотреть большое количество парковочных мест. Несмотря на то, что в этом районе достаточно маршрутов общественного транспорта, сейчас у каждой семьи есть как минимум одна машина. Поэтому мы предусматривали сразу подземные паркинги под каждым домом, причем строили так, чтобы в них можно было попасть прямо из подъезда. Это тоже один из признаков комфорт-класса.

То есть лифт спускается в паркинг?
— Не везде. В некоторых домах — лифт, если позволяли строительные нормы. Где-то просто лестница. Но под каждым домом у нас есть теплые паркинги с возможностью доступа из подъезда.

Осталась, к сожалению, нерешенной проблема личного транспорта. Проблема комплексная, мы не можем всех загнать в подземные паркинги. Хочу заметить, что застройщика никто не заставляет строить бесплатные парковочные места. Есть определенная норма, но нигде не прописано, что они должны быть бесплатны. Я постоянно пытаюсь найти решение, как хотя бы наших, уже существующих жителей ориентировать на то, что машина — это такая же собственность, ее тоже надо хранить, как и себя, в «квартире». У нас до сих пор не изменился менталитет. Потихоньку мы пытаемся поменять эти взгляды. Показываем, как можно хранить машину зимой. То есть не только метод кнута используем, но и пряника. Вот, смотрите, удобно использовать подземный паркинг. Там тепло, меньше тратишь бензина на прогрев, не надо чистить снег. Вышел из дома, спустился в паркинг. Нет риска для здоровья, когда выходишь из теплой машины на сильный мороз. В паркинге машина в большей сохранности.

Я надеюсь, что и моими усилиями, и усилиями государства проблема когда-нибудь разрешится. Зная опыт развитых стран, мы все равно рано или поздно к этому придем. К уменьшению количества машин на душу населения и к тому, что за все надо платить.

У вас большой выбор планировок?
— Когда мы начинали проектировать, планировали, что не будет квартире меньше 40 квадратных метров. Сейчас планку снизили, но ненамного. Нет квартир меньше 30 «квадратов», и то их не очень много. Мы до сих пор проектируем трехкомнатные квартиры, по крайней мере, в последнем доме, который начали строить весной.

Наш район рассчитан, как показала практика, на людей семейных. Средний возраст от 35 до 60 лет, то есть с одним-двумя детьми. Это тоже учитываем в дальнейшем проектировании. Сейчас люди стали больше заботиться не только о своей квартире, но и о прилегающей территории.

Мы постоянно совершенствуемся. Возможно, где-то не успеваем среагировать, но я не считаю, что это страшно. И все еще строим из кирпича, можете посмотреть на этот дом — он полностью кирпичный.

То есть все-таки не монолит?
— Поясню сейчас. У нас всего 8 домов. Они объединены в 6 очередей, причем третья очередь — это те три высотки, наши доминанты в 22 этажа, они объединены в ГП-3. Остальные дома, обрамляющие, все полностью из кирпича. А «свечки» — монолитно-каркасные. Но и то мы для кладки стен используем не газобетон, а керамзитоблок. На наш взгляд, это более прочный материал, более шумоизолирующий, более теплый. Чтобы сохранить общий вид микрорайона, все равно используем облицовку кирпичом. Кирпич на 80% используется местный, винзилинский или богандинский.

К чему у людей больше доверия? Кирпич или монолит?
— За последние годы взгляды людей поменялись. Раньше люди предпочитали только кирпич, но рынок многое изменил. Монолита стало больше, сейчас до 70% монолит. Больше доверия к материалам в принципе. Если раньше керамзитобетон и газобетон были в новинку для многоэтажного строительства, то теперь из них строят повсеместно. Люди уже успели пожить в таких домах и положительно оценить новые стройматериалы.

Сейчас, наверное, только четверть приходящих к нам клиентов или предпочитают кирпич, или считают его более качественным материалом.


Тогда почему ГП-3 монолитно-каркасные?
— Наши 22-этажные дома изначально подразумевались как более экономное жилье. Мы понимали, что каркас все-таки не может конкурировать с кирпичом. По крайней мере, у нас в головах не мог. Поэтому там трехкомнатные квартиры небольшой площади, вообще больших площадей в этих домах нет. Немного больше квартир на площадке — по шесть, а в остальных домах четыре-пять. Там и более простая отделка в подъездах. То есть мы планировали больше как эконом-класс. Хотя сейчас люди живут и не особо видят разницу между классами.

Знаете, к нам многие приходят и спрашивают: «А вы забором будете огораживать?» Мы говорим: «Нет, не будем». Почему? Во-первых, микрорайон слишком большой, чтобы взять и огородить все забором (смеется). Во-вторых, мы хотим получить открытую среду. У нас на первых этажах коммерческая недвижимость. Мы хотим, чтобы люди из других районов ходили через наш микрорайон на остановки, чтобы видели, как можно красиво и очень комфортно жить за пределами центра.

Изначально, наши потенциальные клиенты говорили, мол, далеко, не центр, какая-то криминальная обстановка. Вы же и сами видите — там огромный частный сектор, кто знает, что за люди там живут. Но постепенно тюменцы перестали это замечать. Нам кажется, в этом есть и наша заслуга.

Лозунг вашего микрорайона — «Квартиры с видом на будущее». Каким видится будущее этого района?
— Вообще это Центральный район. Заречный — это же народное название, не официальное, нигде на бумаге не зафиксировано «1-ый Заречный», «2-ой Заречный». Район Центральный развивается активно. В генплане города есть много мест, где будет многоэтажная застройка.

Как мне видится будущее этого района? Во-первых, я надеюсь, застройка здесь будет не такая плотная, как, например, в микрорайонах за железной дорогой. Этот район более экологичный, потому что здесь отсутствуют производства. Здесь нет близких теплоэлектроцентралей, а роза ветров такая, что выдуваются все выхлопные газы. Я живу в центре, встаю утром, приезжаю сюда на машине. И сразу чувствуется разница — дышится легче. Здесь меньше пыли на машине, если машина стоит. Я надеюсь, это сохранится. Будет именно спальный район без производств.

Сейчас строят аквапарк. Мне кажется, для Тюмени это просто мегапроект, очень нужный, потому что нам этого не хватало. Наш микрорайон, на мой взгляд, очень хорошо вписывается в концепцию «проживание с развлечениями».

На сколько жителей запланирован ваш район?
— Мы планируем 3,5 тысячи жителей.

После завершения проекта у вас есть куда расширяться? Или на этом завершите? Расскажите о будущем микрорайона.
— Здесь остаются коммерческие площади, которые пока слабо заполнены, потому что район только развивается. Я надеюсь, здесь появится вся необходимая инфраструктура — магазины, досуговые центры, фитнес и детские развлекательные центры. Обычно инфраструктура формируется, когда заполнен район. Надо понимать, бизнесу интересно наличие людей. Но район точно будет самодостаточным.

А садики и школы? Больницы?
— Мы, как и большинство застройщиков, «сели» на готовую структуру, что лукавить. Пока она здесь по своему потенциалу позволяет держать район и даже немного больше. Здесь нет такой перегруженности, как в других округах Тюмени. Школа находится в 200 метрах от дома. Детский сад — в 700 метрах, причем он большой, там есть места.

Но мы коммерческая организация. Если до кризиса у нас был проект своей социальной инфраструктуры, то сейчас, к сожалению, без муниципального субсидирования нам, как коммерческой организации, это не интересно. У нас основная цель, как и у любой фирмы, — заработать денег, будем честными. К сожалению, такие проекты не позволяют этого сделать.

Илья Викторович, скажите, на что сегодня застройщики, и вы в том числе, обращают внимание при запуске нового проекта? То есть что является точкой принятия решения, строим здесь ли не строим?
— Во-первых, конечно, потенциальная прибыль, ее мы считаем сразу, потому что фирма живет только при условии прибыли. Во-вторых, запросы рынка. Сейчас запрос сохраняется, хотя он немного изменился. В наших будущих проектах мы уже станем ориентироваться на то, что запрос на площадь квартир сейчас ниже по стоимости. По качеству материалов, по инфраструктуре микрорайона или жилого комплекса — он уже другой.

В Тюмени пока, в отличие от других регионов, насколько я знаю, еще есть потенциал строительства. Квадратные метры востребованы, и я надеюсь, эта тенденция сохранится. Поэтому мы продолжим строить, но будем делать упор на инфраструктуру района, на дворы, на места общего пользования. Сейчас востребовано это.

Может, тогда вы откроете тайну, что у вас в планах?
— В планах у нас строительство, но я пока не буду раскрывать подробности. Мы не можем остановиться. От нас зависят люди, они работают каждый день и должны получать зарплату.

Если заграницей человек с легкостью меняет даже город проживания, то у нас люди тяжело переносят смену района проживания.
Сколько людей работает в вашей компании?
— Если взять всю Группу компаний, то около тысячи человек, не считая подрядчиков. Мы работаем и на крупных проектах государственного масштаба, в важных региональных проектах тоже принимаем участие. Но жилищное строительство для нас, пожалуй, первоочередная задача. Будем строить в Тюмени. Я только приоткрою тайну, что работу продолжим в этом же районе.

Все-таки да, нам нравится район Заречный. Здесь есть потенциал, мы видим его. Очень много людей в Заречном микрорайоне проживают в старом фонде, они привязываются к этому району, не хотят менять место проживания, но им надо улучшать свои жилищные условия.

Здесь же районы начали формироваться в конце 70-х годов, уже сейчас во многих квартирах проживают по два поколения, и им, конечно, надо расселяться. Люди в Тюмени склонны к оседлому образу жизни, хотя так можно сказать обо всем населении России. Если заграницей человек с легкостью меняет даже город проживания, то у нас люди тяжело переносят смену района проживания.

Тогда скажите, реализация нового проекта у вас начнется с завершением текущего?
— Нет, они пойдут параллельно.

В каком году запускаете?
— В этом году. Думаю, презентуем все уже осенью.

Представьте, что вы оказались в микрорайоне «Дружба» через четверть века. Каким бы вы хотели увидеть микрорайон? Что бы вы хотели услышать от его жителей?
— Во-первых, я бы хотел прийти сюда и увидеть, что район до сих пор не огорожен. Что дети играют на детских площадках, что большая часть площадей и дворов отдана не под авто, а под детские зоны, зоны для отдыха взрослых, спортивные зоны. Мы же строим дома, отдаем их жителям, а они уже решают, что будет во дворе. Я хочу, чтобы сохранилась концепция открытости, человекоориентированности, а не автомобилеориентированности.

Я хочу, чтобы наши дома были теплыми. В кирпиче дышится лучше, у нас дома со своими газовыми котельными, мы не зависим от центрального отопления. Многие жители сейчас говорят, что в наших домах жарко зимой, а летом, наоборот, прохладно. Жители сами решают, когда включить тепло, когда отключить — через управляющую компанию.

Я надеюсь, что здесь все-таки вырастут деревья, которые мы посадили. Я надеюсь, что здесь будет вся возможная коммерческая инфраструктура. Пекарни, кафе, парикмахерские.


.
Что бы вы хотели услышать от жителей района?
— Думаю, что, выходя из подъезда, они будут улыбаться. Они скажут «спасибо», что в квартирах жить хорошо и комфортно, что удобно добираться до центральных районов города, нет пробок.

Сколько сегодня живет людей в микрорайоне?
— Где-то 1500 человек.

На сколько лет рассчитаны ваши дома?
— Скажем так, срок службы наших домов — не менее 50 лет. Чем хорошо работать в строительстве, здесь ты будешь долгое время лицезреть плод своих трудов. Все-таки дома стоят долго. Надеемся, что наши дома простоят 100-150 лет, а, может, и больше. Я думаю, что мы строим на век.

Есть некоторые тенденции и в нашем регионе, и вообще в России, которые мне не нравятся. Я надеюсь, что мы начнем переходить к квартальной застройке; у нас будет больше плотность застройки, но именно квартальной. Сейчас мы, конечно, скованы определенными нормами, существуют ведь нормы по плотности застройки, но я думаю, они будут пересмотрены. Я много читаю о зарубежных опытах, в последние 15-20 лет там, к счастью, стали понимать, что высокая отдельно стоящая новостройка не формирует район, не формирует лицо города. Нужна застройка средней этажности, когда человек входит во двор, он не видит машин, у него именно свой двор.

Средняя этажность — сколько в вашем понимании?
— Думаю, 9-12 этажей.

То есть все-таки достаточно высоко. Например, в Финляндии любят строить дома в 3-4 этажа. Наша территория позволяет строить такие дома, но на сегодня для нас это экономически не выгодно?
— Здесь я с вами не соглашусь. Наша территория не позволяет. Говорят, мол, у России самая большая площадь в мире, почему бы не строить. Но для города, для агломерации нехорошо, когда районы сильно разнесены от центра. Это пагубно для экономики, районы перестают быть интересны для бизнеса. Живет там, например, 3 тысячи человек, откроется кафе, но наполненности нет. Не должно быть такого размаха. Я против концепции того, что страна большая, значит, можно строить везде.

Выходишь во двор, даже в нашем микрорайоне, очень много площади отдано не для человека. Это какие-нибудь газоны, пустыри. Зачем они? Во-первых, их обслуживают жители, они платят деньги за содержание. Во-вторых, зачем мне большой газон перед домом, когда там можно сделать площадку для барбекю? Слишком много площади отдано непонятно на что, эффективная площадь — 20-30% от того, что сейчас есть. Машины стоят, хотя их тоже не должно быть.

Но вам нравится то, что вы делаете?
— Мне нравится. Если бы мне не нравилось, я бы просто не давал интервью (смеется).

Давайте подведем некоторые итоги и посчитаем. Сколько построенных и сданных жилых и коммерческих квадратных метров в копилке Группы компаний «VIRA GROUP»?
— Я расскажу о микрорайоне «Дружба». Сейчас это наш основной проект в Тюмени, больше ничего в городе не строим. Здесь будет примерно 1300 квартир. Это около 40 тысяч квадратных метров жилой площади. И на первых этажах порядка 10 тысяч квадратных метров коммерческой площади. Плюс большое количество подземных паркингов.

Портал vsemetri.com
  • Тел. +7 (3452) 68-38-08
Размещение рекламы
  • Свидетельство о регистрации средства массовой информации: Эл. № ФС77-63647 выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 10 ноября 2015 г.
сайт носит информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 Гражданского кодекса Российской Федерации
Made on
Tilda